Permis de louer
La Communauté d’agglomération du Boulonnais s’engage dans la lutte contre l’habitat indigne et insalubre en mettant en place le dispositif "Permis de louer". En effet, le territoire rencontre des problématiques de logements dégradés, parfois loués dans de mauvaises conditions : sur la CAB, les logements privés potentiellement indignes représentent 12.2% des résidences principales. (la moyenne départementale étant de 8,5 %).
Depuis le 1er mai 2018, le dispositif du permis de louer a été mis en place sur un périmètre de la ville de Boulogne-sur-Mer. Au vu du bilan positif, trois autres communes ont rejoint le dispositif au 2 janvier 2019 : Le Portel, Outreau et Saint Martin-Boulogne. Le permis de louer pourra être étendu à d'autres communes par la suite.
Il est donc demandé aux propriétaires bailleurs privés d'un logement situé dans l'un des périmètres, de disposer d'un permis de louer lors d'une nouvelle mise en location ou d'un changement de locataire.
Gage d’un habitat digne, ce mécanisme de contrôle du parc locatif privé doit mettre fin à la multiplication des logements insalubres et des marchands de sommeil.
Les plus-values de la mise en place du permis de louer sont multiples :
- Assurer un logement digne aux locataires
- Lutter contre les marchands de sommeil
- Améliorer le patrimoine et l’attractivité du territoire
Il s’agit pour les propriétaires bailleurs privés, pour une première mise en location ou lors d'un changement de locataire, de demander l’accord à la Communauté d’agglomération du Boulonnais (CAB) pour louer le logement.
La mise en place de ce dispositif permet d'intervenir en amont de la location et de ne pas devoir attendre une éventuelle plainte du locataire.
Mode d'emploi
Qui est concerné ?
Pour une première mise en location ou un changement de locataire, tout propriétaire dont le logement se trouve dans le périmètre désigné (voir plan en annexe), a l’obligation de demander l’autorisation préalable de le mettre en location. Ne sont donc pas concernés les renouvellements de bail, les reconductions de bail et des avenants au bail. Cette mesure ne s’applique pas non plus aux locations touristiques saisonnières (moins de 4 mois dans l’année), ni aux baux commerciaux.
Le permis de louer s'applique sur un périmètre défini de la ville de Boulogne-sur-Mer, Saint-Martin-Boulogne, Outreau, Le Portel
Etape 1 : Dépôt de la demande d'autorisation préalable de mise en location
Le propriétaire a l’obligation de déposer une demande d’autorisation préalable :
- En utilisant le formulaire CERFA n°15652*01 téléchargeable sur : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394
- En annexant un dossier de diagnostic technique (DDT)à sa demande
- Les documents peuvent être déposés directement en Mairie ou envoyés par voie postale en courrier recommandé avec A/R (adresse donnée en annexe)
Chaque propriétaire a déjà l’obligation légale de fournir un dossier de diagnostic technique DDT (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989) qui regroupe notamment :
- Une copie d’un état mentionnant l’absence ou la présence d'amiante
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz
- En cas de relocation, la lettre de préavis du locataire en place
Etape 2 : Remise d'un récépissé
- Si le dossier de demande est complet, la mairie délivre un accusé de réception. La délivrance de l’accusé de réception vaut récépissé de demande d’autorisation, mais ne vaut aucunement autorisation.
Etape 3 : Visite de Contrôle
- Une fois la demande transmise à la Communauté d’agglomération du Boulonnais (CAB), l’opérateur privé mandaté par la collectivité contacte ensuite le propriétaire ou son mandataire pour fixer une visite de contrôle du logement.
- Lors de la visite, l’opérateur procède à une évaluation de l’état du logement, à l’aide d’une grille de critères objectifs portant sur la sécurité et la salubrité du logement.
- Au terme de la visite, l’opérateur privé rédige un rapport de visite et destiné à la collectivité.
Etape 4 : Décision
- A l’appui du rapport de visite et de l’avis des services de la collectivité, la CAB prend une décision (Autorisation / Refus).
- La décision est notifiée au propriétaire, au plus tard un mois après la réception du dossier, par voie postale en lettre recommandé avec accusé de réception.
- Une décision de refus provisoire sera prise si une mise en location porte atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Cette décision sera assortie de la prescription des désordres constatés et des travaux à mettre en oeuvre pour y remédier. Une fois les travaux réalisés et si le propriétaire souhaite toujours louer son bien, il devra redéposer une demande d'autorisation , par le formulaire du CERFA (sans y joindre les diagnostiques). Une visite de contrôle des travaux sera effectuée par Soliha, vérifiant ainsi la bonne exécution des travaux.
L'autorisation :
- Le régime de l’autorisation préalable contraint et conditionne la conclusion d’un contrat de location destiné à la résidence principale du locataire.
- L’autorisation est valable deux ans. Passée cette date, l’autorisation doit être renouvelée à chaque mise en location avec un nouveau locataire.
- Le propriétaire a l’obligation de joindre une copie de l’autorisation préalable au contrat de bail, à chaque nouvelle mise en location ou changement de locataire.
Quelles sanctions ?
- Dans le cas d’une absence de dépôt de demande d’autorisation préalable de mise en location du logement, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 5.000€. En cas de nouveau manquement dans un délai de trois ans, le montant maximal est porté à 15.000€ (article L 635-7 du code de la construction et de l’habitation).
- Dans le cas d’une mise en location en dépit d’une décision de rejet, le propriétaire contrevenant peut se voir sanctionner d’une amende allant jusqu’à 15.000€ (article L 635-7 du code de la construction et de l’habitation).
- Le produit de ces amendes sera directement versé à l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Cet établissement public a pour mission d’améliorer le parc de logements privés existants. Elle accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés en difficulté.
- La mise en location d’un logement par un propriétaire, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Questions/réponses
Dois-je déposer une demande d’autorisation de louer à chaque changement de locataire ?
Le permis de louer a une validité de deux ans. Tout changement de locataire durant cette période de validité ne nécessite pas de nouvelle demande. Passée la période de deux ans, et en cas de changement de locataire, le propriétaire devra déposer une nouvelle demande d’autorisation.
Que dois-je faire en cas d’avenant au contrat de bail ?
Seule la mise en location ou un changement de locataires sont concernés. La reconduction, le renouvellement de location ou l’avenant au contrat de location n'est pas soumis au Permis de Louer.
En cas de changement de propriétaire, quelle démarche ?
- Une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement (NB : une autorisation est valable deux ans).
- Ce transfert prend effet à compter du dépôt par le nouveau propriétaire, auprès de la mairie, d’une déclaration de transfert, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial de l’autorisation
- La déclaration de transfert est établie à l’aide du formulaire CERFA n°15663*01 à retourner en mairie.
Mon logement est géré par une agence immobilière, qui doit se charger d’effectuer cette demande ?
Les agences immobilières prennent en charge cette procédure. Il est conseillé de vous rapprocher de votre agence immobilière afin de vérifier les clauses du mandat.
Les locations aux étudiants sont-elles concernées ?
Le permis de louer s'applique pour toute location en tant que résidence principale (en matière de location, et notamment pour l'application de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par le locataire). Les baux de logements meublés peuvent être réduits à 9 mois minimum pour les étudiants. Une demande d'autorisation de louer doit aussi être déposée pour les locations à destination des étudiants.
Quel (s) effet (s) sur le bail en cas de mise en location sans autorisation ?
La mise en location de locaux à usage d'habitation par un bailleur, sans autorisation préalable, est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire.
Si je ne loue pas mon logement tout de suite ?
L’autorisation devient caduque si le logement n’est pas loué deux ans après la date d’autorisation.
Le produit des amendes sera reversé directement à l’ANAH. Concrètement pour quoi faire ?
L’Agence Nationale de l’Habitat peut aider les propriétaires bailleurs à rénover leurs logements destinés à la location sous certaines conditions de ressources et d'éligibilité. Dans le cadre de travaux de rénovation énergétique ou de travaux plus lourds, vous pouvez bénéficier d'aides financières de l'Anah pour les réaliser et obtenir une déduction fiscale importante sur vos revenus fonciers bruts. En contrepartie, vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des locataires de ressources modestes.
Pour toute information, merci de contacter la CAB par mail :
permisdelouer@agglo-boulonnais.fr
ou Soliha (opérateur mandaté par la CAB) au 03 21 30 83 23
